Négocier le prix d'achat d'une maison neuve

salut


le principale c'est d'arriver "pas très emballé" genre a la limite je viens voir mais c'est un peu au dessus de mes moyens

surtout si on te demande ton budget disponible ne le dit pas ! (il est evident que si tu a le budget pour payer au prix fort, il ne va pas vouloir baisser quoi que ce soit)

si tu a un autre projet avec de la documentation emporte la avec toi, bien sur tu ne lui montre pas, tu met ca dans un dossier neutre ( si il vois la couverture il saura de quoi ca retourne, dans ce genre de metier on s'informe sur la concurence) et quand il te vante tel ou tel truc de son projet, tu jette un oeil dans ton dossier !

si il te parle d'argent dit lui que tu sait pas trop , que ta famille peut t'en preter , mais que tu ne sait pas exactement , faut pas qu'il arrive a connaitre ton buget !!

ensuite tater le terrain pour voir ce qui est possible de faire par toi meme, voir les postes que tu peut faire descendre, evidemment si tu arrive a le faire baisser un peu
lui dire qu'avec quelques milliers d'euros en moins tu arriverai
a la limite un exemple: il coince a 200.000 euros tu sort telephoner ( a qui tu veux, ta mere , ton chat , ton chien) et tu reviens en disant que ca passerais nickel a 195.000

c'est un peu au "feunn" a la fin

par contre si l'affaire se fait , bien faire attention a la maniere de payer
soit a la fin a la livraison, soit par tranches a la construction ( dans ce cas la demander conseil a un notaire, pour ne pas se faire niquer, en alsace un promoteur est en faillite , il a commencer une dizaine de projet a fait payer les gens par tranches , mais des grosses tranches, en ce moment ils ont tous payer 90% de leurs appartements qui ne sont construits qu'a 50 %° et maintenant c'est inhabitable et les remboursements de prets courent)

lui raconte pas non plus que c'est nickel juste a 5 mn de ton boulot, ou sur la ligne de bus/train/velo/pedalo

courage !!

Nickel ces petits conseils !  

Peut-être, quelques autres encore ?

Le titre de ce sujet a été édité par KeyserSoze parce c'était écrit n'importe comment.

oui.

Ne pas prendre une maison de promoteur, BBC ou pas...

Des arguments peut-être ?
Non parce qu'on peut aussi dire que Decathlon fait des tentes de camping correcte, sans point de comparaison comme tu viens de le faire, ça parait forcément irréfutable !  

a savoir que lors d'une construction, tu ne dois donner le dernier tiers restant qu'à la livraison des clés, PAS AVANT §§ c'est illégal s'il te demande tout avant la fin des travaux  

+1
De toutes façons, je conçois pas lui donner plus de 50% avant la fin.
Il m'a juste parlé d'une garantie de 5% pour la réservation jusqu'à la fin des travaux. Ca semble être un promoteur qui a du blé.

Je vais bien vérifier les clauses de ses assurances de toutes façons.

D'ailleurs, afin de pas me faire looser quels sont les documents à ma remettre lors de la réservation du projet, puis lors de la réception ?

J'ai une maison.

Et pas toi.

assure toi surtout qu'il est stipulé quelque part une date de remise des clés, et qu'il est précisé des indemnités/pénalités de retard. Et assure toi aussi que ton promoteur a une (bonne) assurance car sans ça tu n'auras jamais ta maison finie s'il dépose le bilan entre temps. Vérifie bien aupres de l'assureur qu'il aura mentionné.
Tu peux aussi aller au tribunal de commerce demander un état de santé de son entreprise  

Merci pour ton intervention très argumentée.
Tu connais la sortie...


C'est parfaitement ce que je pensais faire. Merci.  
Ca paraît un peu parano, mais de nos jours c'est à négliger vu le nombre d'escrocs chez les promoteurs...

mais c'est très argumenté.....j'étais maitre de travaux et maitre d'oeuvre lorsque ma maison a été construite....passer par un promoteur montre soit une grande naiveté, soit une ignorance totale du BTP.....

Pas forcément, car c'est une arme à double tranchant....les maisons construites par les promoteurs sont déjà médiocres, mais si en plus on presse les artisans, alors là....

artisans ??

disons ceux qui passent sous la coupe du promoteur parce qu'ils ne sont pas assez bons ou réglos pour se faire une clientèle par le bouche à oreille....les tâcherons de la profession, quoi.

Non, je crois qu'un enfant de 6 ans aurait un argumentaire plus détaillé, si tu vois ce que je veux dire...
Voilà, là c'est mieux.
Le problème de passer par un promoteur est bien connu. C'est pour ça que je m'en méfie comme la peste et que souhaite négocier au mieux.
J'aurais bien voulu faire appel à un constructeur, mais entre les différent frais, taxe et le coût du terrain, ça me revient ainsi moins cher que d'avoir à claquer 100000€ de plus juste pour me payer 200m² de terrain en ville !
Ca reste un choix économique et je m'attends pas à ce que la maison soit aussi solide que mes belles pierres tourangelles  
Enfin, si tu as plus de détails sur les pratiques des promoteurs n'hésite pas  

Mais une argumentation non détaillée et une argumentation non valable sont deux choses bien différentes...et évite de parler d'âge comme facteur de maturité, vois-tu, car tu risques d'y être à ton net désavantage.....  



je crois que tu n'as pas bien saisi...les promoteurs sont répréhensibles tant sur leurs tarifs que sur la qualité de la fabrication...et on ne parle pas que de solidité, mais aussi de qualité de finition.

Une maitrise d'oeuvre + travaux non seulement permet de vérifier le travail effectué, mais en plus autorise à venir n'importe quand sur le chantier, chose que les contrats de constructeur n'autorisent pas (généralement, 3 visites, gros oeuvre en hors air/hors eau et second oeuvre)....seulement, une fois que les enduits intérieurs et extérieurs sont finis, 90 % des malfaçons passent à l'as et ne peuvent être détectées. .....autrement dit, rien ne sera visible lors des visites de chantier une fois que le second oeuvre sera avancé.

Qui plus est, tout est calculé au plus juste :enduits millimétrés et trop fins, jointurage tiré avec le minimum de sacs de liant, ponts thermiques à l'arrache, chape approximative.Les artisans qui travaillent pour les promoteurs sont le plus souvent ceux qui veulent soit faire du travail d'usine pour la rentabilité, soit les médiocres qui peinent à fidéliser une clientèle.

La solution idéale reste l'acquisition d'un terrain et la construction avec maitrise d'oeuvre, premièrement parce que c'est plus économique (ce que les agents immobiliers appellent la jouissance immédiate majore le prix de la maison de 10-15%, car on paie à prix fort la disponibilité immédiate du bien, et 10-15% en immobilier, cela est énorme;ensuite la maitrise d'oeuvre permet d'économiser 7 à 8 % de plus, le système de chauffage à lui seul est donc payé ), secundo car il est plus aisé de vérifier la qualité des diverses étapes de la construction, quitte à bloquer quand cela coince au niveau d'un corps de métier.Il faut juste trouver des artisans qui se connaissent et ont l'occasion de travailler ensemble.

En plus, il y a pas mal de Compagnons près de Lyon, et des castors.....les Compagnons,aux tarifs bien plus abordables qu'on ne le croit, peuvent conseiller si on les embauche...un Compagnon charpentier, par exemple, pourra même commenter le travail des maçons et des couvreurs, quant aux castors, leur documentation est un plus quasi indispensable.

Pour les promoteurs, donc, c'est non et non...les tarifs non compris peuvent être ceux du raccordement réseaux (mais là aussi, bien souvent, s'il est inclus ils se goinfrent) et ensuite la TLE, au prorata du SHON.

Tu vois que tu peux quand tu veux...  

Bref, dans l'hypothèse où je passerais par un promoteur c'est justement que je ne connais ni bien la région, ni d'artisants et n'ai pas le temps d'orchestrer tout cela moi-même.
On appelle cela la délégation de confiance.
Ca a du bon comme du mauvais )et du très mauvais même d'après ton expérience).

Je ne suis pas borné à acheter du neuf sur plan. On regarde un peu tout et même du très ancien, mais dans nos prix cela ne rentre pas toujours même après négociations.

Surtout que trouver un terrain d'environ 200m² à moins de 5min de Lyon je ne sais pas si tu imagines bien l'impossibilité de la chose, car soit tu te retrouves forcément avec un prix ultra élévé, soit tu te retrouves au milieu des voies de chemin de fer.
Du coup, passer par un promoteur en spécifiant des clauses de visites gros oeuvre, hors d'air & d'eau à son contrat "pourrait" m'ajouter une une garantie de réussite des travaux.

Dans tous las cas, avec notre budjet, à rogner sur le prix en neuf comme en ancien on rogne forcément sur la came, que les matérieux viennent d'Italie/Espagne ou du fin fond de la cambrousse lyonnaise ça sera toujours tiré sur la qualité.
Je cherche pas à faire construire une villa ou un chateau dans des terrains de 4000m² comme un artisant, ou un maitre d'oeuvre comme toi, pourrait quasiment tout faire lui même. Mais, si tu veux on essaye d'avoir quelque chose d'un peu plus décent que notre location d'appartement HLM en face du commissariat central.

Je vais voir quand même, ça ne mange pas de pein de prendre les informations...  

En revanche, si tu sais quels papiers on doit me fournir avant la vente, puis à la vente (contrat d'avant-vente, plans, contrat, attestations de garanties, descriptif complet des prestations, pièces à valeur légales, etc) ?

Quoiqu'il en soit, merci pour ces infos déjà.  

non, on appelle cela de la naiveté.....avec des artisans classiques même de bonne renommée il y a déjà de quoi veiller au grain, mais avec les promoteurs c'est low-cost assuré, et parfois dans des conditions qui frisent même la dangerosité.....

Un exemple, tout bête....dans les régions où les maisons sont en très solide, type parpaing et pas brique, je crois que plus d'un propriétaire serait surpris si un jour une bagnole emboutissait à vive allure un pignon.....l'économie sur les ciments/mortiers est telle que tout le flanc s'écroulerait aussitôt...et ce n'est pas une image, c'est la réalité.

Autre exemple: il pleut, puis du soleil....il suffit parfois de regarder les enduits extérieurs ainsi humidifiés puis contre-éclairés, on peut carrément voir à contre-jour les jointures des parpaings, cela en dit long sur l'épaisseur du crépi....jointures qui sont faites une rangée sur 2, ou seulement en vertical....

Ce ne sont pas des cas d'espèces que je cite là, mais de banales constatations quotidiennes...je ne parle pas des chapes faites à l'arrache avec temps de prise insuffisant, ou des soutènements montés très rapidement, alors que le bâti traditionnel, par exemple, demande à ce qu'on monte lentement afin que la structure puisse travailler et se stabiliser (parpaing = 3 rangs par jour, pas plus...)

Résultat: on a une maison construite en 6 mois, les nouveaux entrants sont heureux.....les premières années.Et pleurent ensuite.



En ancien c'est autre chose...mais en neuf, la construction par artisans indépendants reviendra toujours à nettement moins cher en rapport Q/P;il existe parfois des "promoteurs" très haut de gamme, mais assimilable à des groupements d'artisans mais là le terme de constructeur immobilier est plus adapté, car ils font plus dans la construction en diffus que dans le pavillonnaire bâti par paquets de 5.....et ils resteront plus chers.



Pas forcément...on peut par exemple, avoir deux devis de prix équivalent, l'un par le gros tâcheron du coin (les prix ne sont pas fixes), l'autre par un Compagon....même prix, un gouffre de qualité pourtant.



je ne connaissais pas plus les artisans, et mes semaines font 85-100 heures.....j'ai pourtant eu le temps, donc tout l monde peut l'avoir.

Déjà, pour parler un peu technique dans le bâti, l'idéal est d'acheter la bible des castors et de la potasser



- Description du terrain avec emplacement cadastral (ou suffisant pour l'identifier auprès du cadastre), avec les cotes mesurées

- Devis descriptif avec description et détaillé des travaux

- Description avec contenance du bâti, et cotes mesurées

- Délai maximal d'édification du bâti, daté.

- La notification du tarif total avec les clauses exhaustives de modification de ce dit tarif

- Le descriptif détaillé des débours à effectuer selon le degré d'avancement de travaux, soit chiffré, soit en %age

Ensuite une attestation soit de garantie, soit une attestation d'assurance avec souscription de la décennale

- Le descriptif détaillé des débours du promoteur

- Une attestation de non présence de sauriens génétiquement modifiés dans un rayon de 100 kms.Attention, avec l'évolution de la situation internationale (Japon) il est plus que prudent d'y inclure aux frais du promoteur, une attestation concernant aussi les sauriens radioactivement modifiés.

Ok, merci.

Je trouve tout de même que tu mets tout la profession des promoteurs dans le même panier (de crabes).
Ok, ils sont certes là pour se faire du blé, mais je pense pas que ça soit à 100% dans leur intérêt d'être fiché comme des usurpateurs dès la première année.
Mon grand père à fait construire sa maison via un promoteur dans les années 60 et n'a jamais été déçu malgré que pour l'époque ça semblait correct niveau prix.  

Bref, tout ça pour dire que ce midi j'ai vu deux constructeurs, au même prix que le promoteur, mais bien évidemment plus éloignée de Lyon. Faut voir...

Ce weekend il y a le salon immobilier régional alors on va certainement y voir tout le monde là bas. Pratique pour comparer la concurence rapidement.

on ne peut pas comparer la concurrence, seulement les tarifs...

Quant aux promoteurs, il y a peut-être eu une époque où ils étaient sérieux, mais si cela a été le cas, cela ne date pas d'hier.....comme tout commerçant (et non artisan) ils sont là pour vendre un produit, et rogner au maximum les marges des prestataires, en l'occurence les artisans.

Et dans le monde des artisans, travailler pour un promoteur n'est pas considéré comme un honneur.....et ce, depuis belle lurette.

Le jour où on verra un Compagnon travailler pour un promoteur, alors là, oui, on pourra changer d'avis....

Ouaip et pourtant je viens de Tours, les compagnons là bas c'est une religion !
Mais j'ai absolument pas le temps ni l'argent d'acheter un terrain et faire bosser une équipe de compagnons (sauf s'ils veulent être payé en bouffe et en liquide  ).
Sinon t'inquiète pas que j'aurais préfé avoir une belle et bonne barraque faites par des Compagnons du Devoir !  

En tous cas, merci pour ces dernières informations très constructives. Ca fait du bien de voir qu'il y a des professionnels qui aiment leur métier sur ce forum !  

ce n'est pas ma profession.....j'étais maitre d'oeuvre et de travaux à titre personnel

Quant aux Compagnons, pas besoin d'en prendre pour tous les corps de métier, de toute façon ils ne les font pas tous, mais en charpente par ex, ils sont intéressants car non seulement ils vont faire un boulot irréprochable mais en plus ils sont à même de pointer les défauts du couvreur et du maçon....comme toujours dit plus haut ils ne sont pas plus chers et restent très discrets: en fait, ils ne mentionnent même pas qu'ils sont compagnons sur leur carte de visite.

Mais c'est l'élite-ou l'aristocratie de leur métier, ces gens là ont de l'or dans les mains.

Mais je persiste et signe :la construction par artisans indépendants est la meilleure chose à faire.Qui plus est, il ne faut pas oublier que si achat de terrain, celui-ci sert en tant qu'apport personnel auprès des banques pour l'obtention d'un prêt, et donc négociation à un taux avantageux.

Car c'est là le plus intéressant: la négociation auprès du promoteur a fort peu de chances d'aboutir, et si elle le fait cela risque de se répercuter auprès de la qualité du boulot, par contre tu peux faire de réelles économies auprès du banquier en négociant serré.

Non mais je crois avoir déjà dit dans le topic qu'on achèterait pas cher car on a pas les moyens de se payer un terrain comme ça, en vidant les poches de futal...

Donc, déjà ça part forcément sur un emprunt pour le terrain, puis il faut compter les travaux à payer, le temps à passer à gérer tous les corps de métier/entreprises... Franchement, j'ai autre chose à faire en ce moment et surtout pas les fonds !
Eh, oui je n'ai pas non plus épousé une riche milliardaire, c'est comme ça...  

Bref, ton idée j'y ai avais pensé avant mais irréaliste dans mon cas.  

Salut,

Ou tu fait venir des polonais ou roumains ou des turcs de paris a 25 euros la journée  

Même pas, car ils travaillent...selon les normes du pays d'origine, dirons nous pudiquement

Sylvain37,

Dans quel endroit de France tu est ?

Dans ma région il est autour de 1 300-1400 € le M2
mais si tu n'as par le permis oublie sauf si tu est capable de virvre en audonomie total (presque )!



a+

Aux abords proches de Lyon c'est facilement plus de 2000 €/m² quand bien même tu accepte d'avoir 20/30 kms d'autoroute à te taper pour aller bosser (et le embouteillage qui vont avec)...  

Mais si j'écoutais tous les conseils de masterthiefgarrett j'aurais une belle maison après 150 années de remboursement d'emprunt et dont l'avancement des travaux m'auraient permis de faire construire uniquement la chape béton en 10 ans vu le peu temps que je peux accorder à ce projet...

le temps, on le trouve bien plus qu'on ne le croit....je l'ai dit plus haut, avec des semaines de 85-100 heures, on peut encore faire la maitrise d'oeuvre....

Si tu le dis... On a pas la même vie je pense  

Et pour la question financière tu me donnes également 200000 € ? C'est gentil à toi...  

Pourquoi devrais-je te donner de l'argent ?  

Quant à 200 000 €, ce n'est pas une somme si colossale à emprunter ou gagner....

Parce que 200000 € c'est vraiment le max que je peux avoir et ça ne couvrirait que le montant des travaux comme tu me les as proposé. Et je vois aps comment gagner cette somme en 6 mois... Comme je te le disais avant, on ne doit absolument pas avoir la même vie !
Pour avoir le terrain je zigouille une petite vieille ?  

Il se peut que notre train de vie soit différent, effectivement.

Mais en rallongeant un prêt et/ou en capant, ce n'est pas possible non plus ?

Eh non !
On a des revenus ultra modestes, bien que madame travaille pour ce qu'on sait faire de plus luxueux dans notre bonne vieille France  
Et impossible de rallonger notre apport quasi nul...
En gros, on accorde 200000€ à mon seul salaire. Celui de madame ne compte pour quasiment rien dans l'opération tellement ça brasse rien...  

Ah, si apport quasi nul, effectivement, cela change bien des choses.....l'idéal reste d'avoir un apport représentant 10-15 % du bien acquis.

Un petit exemple:
Avec un TAEG de 4,05% sur un emprunt hypothécaire de 200.0000, ça fait un remboursement de 952.15 €/mois.
Ce n'est pas tant le montant qu'on peut obtenir qui compte mais plutôt la charge mensuelle à supporter.

sur quelle durée ?

DePhil, c'est le salaire de ma nana, histoire que tu vois ce que représente ce type d’emprunt sur un SMIC.

Mais à ton emprunt rajoute l'assurance du prêt, les garanties, les frais de banque, notaire, plus une rallonge pour le constructeur (si en fin de travaux il y a eut une hausse du prix des matériaux)...
Il y a plein d'autres trucs à payer avant et après, malheureusement  
Bref, le montant affiché sur les annonces c'est Bisounours Land.

Et pourtant dans mon prêt il y a une bonne part de PTZ+ et de 1%, voir de subvention locale si j'arrive à en trouver à la mairie, mais des taux de 4,05% fixes sur 25 ans ça ne court pas les rues ces derniers temps...

Disons que sans apport personnel difficile de négocier un bon taux, même si le capage sur 25 ou 30 ans peut donner des choses abordables avec le prêt à taux zéro.

Ouaip, j'en chi*e un max auprès des organismes financiers mais le jeu en vaut la chandelle dans ma position actuelle.

Ce weekend je visite le salon immobilier régionale et ça risque de m'ouvrir les yeux sur la construction hors achat de terrain, mais à quel prix... On va voir cela et je ne manquerais pas de vous tenir au jus  

C'est pas donnée, et en plus il n'y a pas la mer !

Tu regarder avec le taux a taux zero (ou le truc qui le remplace) ?
Si non pour diminuer ton cout il y des choix que tu peus faire :

exemple, sur maison de 2 étages 198 M² Habitable (4 chambres, Sallon-cuisine, 2 salle d'eaux (une par étage)+débara laver/seche + une cave et garage 2 voitures

tu n'est pas oblier des faire les peintures, caralage dans toutes les pièces en même temps ! tu peur y habiter sans que certain travaux soit fait ce qui diminue un peut ton besoin de crédit !

et faut pas oublier les potes ?! tu n'as pas d'amis couvreurs, masson .. ?

Non mais t'inquiète on y a déjà pensé ! Les revêtements de sols/murs et certaines cloisons vont déjà disparaitre...
Puis 198m² on peut tout simplement oublier avec notre budget, ne serait-ce que pour la surface au sol vu le prix du terrain dans la région.

Dans la région, je ne connais (et ne connaitrait, par manque de temps) aucun artistan vu qu'on a tous les deux notre famille et nos amis à plus de 500 kms...

Bref, on va y arriver en galérant comme tous les petits budgets... Il faut juste éviter de se faire looser en beauté par des artisants/promoteurs/constructeurs/notaires malhonnêtes.

Cette fin de semaine devrait commencer à porter ses fruits.  

Edit : Au passage vous connaissez un peu la qualité et les propriété de ce type de mur : Euromac 2 ? Sur un projet, on me le propose sur 25 cm d'épaisseur (hors crépi) en tant que mur mitoyen.

Finalement, après le salon de l'immobilier du weekend dernier on a rencontré un autre constructeur intéressant. Le bémol c'est qu'il n'a pas de terrain à proposer.

J'ai fini par recontacter mon constructeur précédemment sélectionné qui a su me proposer un meilleur terrain, moins cher, mieux orienté, avec plus de surface et une construction BBC "gérable" au niveau budget...

Le truc c'est qu'on a flashé sur une vieille maison de bourg ultra charmante, entièrement rénovée avec goût, DPE et GES minimes, tous les diagnostics et devis effectués, vendeurs pas spécialement pressés sauf pour les sous (ils font construire via prêt relais), qui satisfait donc tous nos critères sauf le terrain et à un prix qui pootre bien !

On a tout vérifié : PLU, PPRi, SEVESO, cadastre, projets de développement à toutes les échelles
Bref, on va re-re-visiter avec notre offre d'achat et ensuite ça devrait se dérouler dans pas trop longtemps chez le notaire...

Merci pour tous vos conseils, ce post est une mine d'or pour pour la prochaine étape : bâtir ou faire bâtir  

mais à quel prix ?

Parce que ce n'est que du béton avec un bardage....en tout cas, c'est bien la première fois que j'entends dire que le polystyrène c'est pour le bienfait de la planète...mieux vaut de la bio bric ou du béton cellulaire....mais ce n'est pas dans ton budget, peut-être...

Quel chauffage, quelle isolation ?

Chauffage : gaz de ville (chaudière qui a 15 ans qui vient de subire sa première réparation - donc prévoir son changement dans le coût d'achat).
Isolation : Extrudé, laine de verre, placoplâtre
Menuiserie : PVC double vitré non-aéré (aération forcée par VMC double flux)
Murs dans ce style (tous plâtrés  ) :

Double vitrage en ITR ?

Heu, pourquoi tu me parles chinois ?  
ITR ... j'en sais rien  

Edit : Ah -> Isolation Thermique Renforcée... Je ne sais pas. Je vais demander les factures de toutes manières. Ca change beaucoup par rapport à du classique ?

pour les frais de chauffage, oui, l'ITR est vraiment un sacré plus pour un surcout minime (surtout qu'il y a le VMC 2 flux déjà installée)

Si changement de chaudière, prendre une modèle dit à haut rendement, il ouvre le droit à un crédit d'impôt en plus des économies réalisées.

salut
+1 pour la chaudiere
j'ai changé la chaudiere chez moi il y a 2 ans
echange d'un vieux truc (franco-belge) contre une de Dietrich a condensation apres calcul la consommation de gaz a diminué de 26 a 27%, la regulation est meilleure et j'ai beneficié de 25 % de reduction d'impots sur le materiel )

bonne journée

Normalement il faut même une chaudière gaz à condensation... Mais j'ai entendu dire que ce crédit d'impôt va sauter dès janvier 2012  

Je vais me rencarder pour l'ITR.  

Edit : j'oubliais de dire que la chaudière est tout de même thermorégulée par une centrale électronique pour gérer les phases weekends, nuits, journées, vacances, etc...